青岛鑫旭辉建筑结构设计有限公司

中国房地产行业已进入“全面拐点”时代，过去高速成长的时期已经过去，行业正步入“制造业时代”。房地产行业正呈现出新的特点：

首先，市场的容量依然巨大，中国正在推进新一轮城镇化，中国人口基数较大；

其次，新的市场需求将呈现明显区域分化趋势，有些城市将继续增长，有些城市难以避免面临下降；

第三，竞争日益激烈，中小企业与大企业的产业集中度、地区集中度均将分化。

国家统计局最新公布的数据显示，截至11月末，全国商品房待售面积达6.96亿平方米，比10月末增加一千多万平方米，比一年前增加了1亿平方米。其中，住宅待售面积为4.40亿平方米。而待售面积还只是显性库存。商品住房过剩总库存高达21亿平方米。中国房地产数据研究院院长陈晟估算，潜在库存不少于40亿平方米。

2011年以来，几乎每年新增加1亿平方米左右待售面积，这还没有包括全国大批在建项目，以及已经卖出土地但还未动工的项目。一些城市前几年开发量过大，使得楼市库存去化艰难。

2015年，楼市销售面积增长超过7%，主要得益于购房成本下降。国家多次调整政策，大幅下调购房成本，贷款购房的消费者从中收益。

与已经多次实施的降息和尚在传闻中的房贷利息抵税政策相比，降低首付比率政策能让更多人将购房计划提前。

首付下调能最大程度激活刚性需求，对楼市去库存将发挥最为显著的推动作用，首套房首付比例降至10%或将是2016年楼市去库存的“大招”；房贷利息抵扣个税政策则能够切实提高购房者的购买力，特别是对改善型需求的刺激或更为明显，一旦实施，将在一、二线城市引爆楼市。

值得注意的是，受政策刺激较为明显的，是一、二线城市，并非库存压力较大的中小城市。

中国指数研究院的《中国房地产市场2015总结与2016展望》显示，当前销售持续回暖，市场整体库存压力得到缓解，一线及部分热点二线城市经济发展良好、人口持续流入，库存压力较小；部分二线城市及多数三四线城市依然存在较大库存去化压力，仍需要多种手段助力库存去化。

中央经济工作会议针对化解房地产库存的任务，提出了加快农民工市民化，扩大有效需求；落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户；把公租房扩大到非户籍人口；鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业；鼓励房地产开发企业适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组；取消过时的限制性措施等一系列政策指导。